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1. Welches Problem bestand mit dem alten Ärztehaus?

Das im Jahr 1966 erbaute Ärztehaus wies, anders als die später errichteten umliegenden Gebäude am Standort Berliner Allee, eine immense Grundwasserproblematik auf. Diese äußerte sich durch eintretendes Grundwasser an mehreren Stellen des Gebäudes, da keine Abdichtung des Fundaments (eine sogenannte "weiße Wanne") vorhanden war. Aufgrund der Tatsache, dass über die Jahre der Grundwasserspiegel in Hannover angestiegen ist, musste zuletzt mittels 15 Pumpanlagen dauerhaft eindringendes Grundwasser aus dem Gebäude abgepumpt werden.Eine Messung des Grundwasserpegels im Ärztehaushatte ergeben, dass der Heizungskeller als tiefster Punkt des Gebäudes circa 0,60 m und die übrigen Kellerbereiche circa 0,25 m im Grundwasser standen.

Darüberhinaus hatten Sachverständigengutachten ergeben, dass imGebäude der Ärztekammer die seinerzeit üblichenSchadstoffe verbaut wurden, zu denen vor allem asbesthaltiger Faserzement (unter anderem das Material derLüftungskanäle), künstliche Mineralfasern und diverse, inzwischen verbotene Lösungsmittel als Bestandteilder verwendeten Farben und Lacke zählten. Des Weiteren wurden im Rahmen von Renovierungsmaßnahmen erhebliche Mängel im Brandschutz des Gebäudes festgestellt, die aufwendige Sanierungsarbeiten nach sich gezogen hätten, die aufgrund der Schadstoffbelastung nicht im laufenden Betrieb hätten durchgeführt werden können.


2. Wie ist die Ärztekammer auf die Problematik aufmerksam geworden?

Im Rahmen einerdurch einen Wasserschaden bedingten Renovierung der Betriebskantine und der dazugehörigen Kücheim Sommer 2015 wurden die massiven Mängel im Brandschutz aufgedeckt. Anfang 2016 hat der Vorstand der Ärztekammer Niedersachsen daher beschlossen, die Gebäudesituation insgesamt durch externe Sachverständige bewerten zu lassen. Ziel dieser Bewertung war es, die Kosten zur Behebung aller Mängel am Ärztehaus zu ermitteln, um die nötigen Instandsetzungsrücklagen einplanen zu können. Dies ist gemäß eines Urteils des Bundesverwaltungsgerichts vom 9. Dezember 2015 (Az.10C6.15) vonnöten, nachdem Körperschaften des öffentlichen Rechts angehalten sind, ihre Rücklagen aufgrund einer validen empirischen Grundlage zu bilden. Im Zuge der gutachterlichen Untersuchungen wurden unter anderem die verbauten Schadstoffesowie die Grundsubstanz des Betons des kompletten Ärztehauses ermittelt.


3. Ist die Problematik auf mangelndes Immobilienmanagement in den letzten Jahrzehnten zurückzuführen?

Nein. Die Probleme des Gebäudes fallen - mit Ausnahme des Grundwassers - alle in die Kategorie "verdeckte Mängel". Die Problematik mit dem aufsteigenden Grundwasser hat sich in den vergangenen Jahren deutlich verschlimmert, was auf den inzwischen auch behördlich festgestellten Anstieg des Grundwasserspiegels am Standort zurückzuführen ist. Zur Abwehr wurde konsequent in Pumpanlagen investiert. Derartige Abwehrmaßnahmen können allerdings nur in einem sehr begrenzten Rahmen eingesetzt werden, weil hierdurch das Problem des steigenden Grundwasserspiegels nicht gelöstwird.


4. Haben in der Vergangenheit regelmäßige Renovierungs-und Sanierungsmaßnahmen stattgefunden?

Ja. Die einzelnen Bereiche des Gebäudes sind regelmäßig renoviert worden. Bei auftretenden Problemen fanden auch Sanierungsmaßnahmen statt.


5. Hätten hierdurch die in den Jahren 2015 und 2016 festgestellten Baumängel behoben werden können?

Nein. Die aus heutiger Sicht gesundheitlich bedenklichen Baustoffe waren zur Zeit der Errichtung des Gebäudes absolut üblich, ein Austausch wäre auch zu früheren Zeiten nur im Rahmen einer kompletten Räumung des Gebäudes möglich gewesen. Die übrigen Baumängel, insbesondere die Auswirkungen der Grundwassersituation auf die eigentliche Bausubstanz im Untergeschoss, sind nur durch Materialproben erkennbar geworden, die von Sachverständigen untersucht wurden.


6. Welche Maßnahmen hat die Ärztekammer nach Bekanntwerden der Mängel ergriffen?

Die Ärztekammer schaltete diverse externe Gutachter ein, die sorgfältige Sachstandsanalysen vornahmen. Basierend auf diesen Analysen entwickelten die Gutachter unterschiedliche Handlungsoptionen und führten grundsätzliche Folgeabschätzungen durch. Zur Debatte standen die Kernsanierung des "alten" Ärztehauses an der Berliner Allee, der dauerhafte Umzug der Ärztekammer Niedersachsen in eine entsprechende Mietimmobilie sowie der Neubau - sowohl am Standort Berliner Allee als auch "auf der grünen Wiese". In einer sogenannten Machbarkeitsstudie wurden die verschiedenen Szenarien einander gegenübergestellt und die Empfehlung lautete ganz klar: Neubau - am jetzigen oder einem anderen Standort.


6.1 Szenario A: Verbleib am Standort Berliner Allee - Sanierung vs. Neubau

Im Zuge der Machbarkeitsstudie wurden sowohl eineTeil– als auch eine komplette Kernsanierung geprüft. Eine Teilsanierung hätte nur einen Teil der bestehenden Probleme der Bausubstanz lösen können und schied schon aufgrund der Schadstoffbelastung aus. Bei einerKernsanierung hätte die Ärztekammer das Gebäude für die Sanierungsmaßnahmen komplett verlassen müssen, um gesundheitliche Gefährdungen für Mitarbeiter und Gäste des Hauses zu vermeiden. Des Weiteren hätte die Geometrie des Ärztehauses durch eine Kernsanierung nur bedingt verändert werden können. Aufgrund der für die Statik des Gebäudes unverzichtbaren vertikalen Stützen wäre eine dringend erforderliche Umwidmung von Büroräumen zu größeren Sitzungszimmern nur sehr eingeschränkt möglich gewesen, weshalb derBedarf an zusätzlichen Veranstaltungsräumen nicht hätte gedeckt werden können. Die Gutachter kamen außerdem zu dem Schluss, dass sich die Grundwasserproblematik des fast 50 Jahre alten Gebäudes nicht wirtschaftlich durch eine Sanierung beheben ließe und die Kernsanierung voraussichtlich deutlich teurer, mindestens aber genauso kostspielig sein würde wie ein Neubau.

Für den Neubau am selben Standort musste die Ärztekammer auch umziehen – seit Dezember 2017 finden Sie die Mitarbeiterinnen und Mitarbeiter in der Interimsimmobilie in der Karl-Wiechert-Allee 18-22. Jedoch wird in diesem Zeitraum ein modernes Bürogebäude nach dem aktuellsten Stand derTechnik errichtet, das an die Bedürfnisse einer zukunftsorientierten Selbstverwaltung angepasst ist.

6.2 Szenario B: Standortwechsel - Mietimmobilie vs. Neubau "auf der grünen Wiese"

Auch ein Standortwechsel wurde in Betracht gezogen. Eine maklergestützte Marktsondierung von verfügbaren Grundstücks- beziehungsweise Büroflächen außerhalb des Standorts Berliner Allee verlief jedoch erfolglos: es fand sich kein Mietobjekt, das die Anforderungen der Ärztekammer langfristig hätte erfüllen können und eine Mietlösung wäre zudem auf Dauer deutlich teurer als die Kosten eines Neubaus. Auch ein alternativer Standort als Neu-Baugrund war zentrumsnah beziehungsweise mit guter Anbindung an den Öffentlichen Nahverkehrnicht zu finden. Alle seitens der Ärztekammer befragten externen Experten für den Gewerbeimmobilienbereich stimmten darin überein, dass die Wahrscheinlichkeit, in absehbarer Zeit ein geeignetes Objekt zu finden, eher gering einzuschätzen sei.


7. Wie ist die Entscheidung zum Neubau am Standort Berliner Allee zustande gekommen?

Mit Beginn der Erstellung der Machbarkeitsstudie im August 2016 hat die Kammerversammlung der Ärztekammer Niedersachsen einen Bau-Beirat berufen, der sich aus dem ehrenamtlichen Vorstand der Ärztekammer Niedersachsen, Mitgliedern der Kammerversammlung, der Geschäftsführung der Ärztekammer sowie Mitarbeiterinnen und Mitarbeitern aus dem hausinternen Projektteam zusammensetzt.
Der Bau-Beirat hat mit Hilfe eines externen Experten ein Anforderungsprofil - ein sogenanntes "Raum- und Funktionsprogramm" - hinsichtlich der Anzahl von Arbeitsplätzen, Konferenzräumen, Vortragssaal, Parkplätzen, Archivplätzen und vielem mehr definiert. Dieses Raum- und Funktionsprogramm bildete die Grundlage, anhand dessen in der Machbarkeitsstudie die verschiedenen Optionen auf Wirtschaftlichkeit und Durchführbarkeit geprüft und miteinander verglichen wurden. Die Machbarkeitsstudie kam zu dem klaren Ergebnis, dass ein Neubau am Standort Berliner Allee die wirtschaftlichste und nachhaltigste Option darstellt. Der Bau-Beirat hat in mehreren Sitzungen der Kammerversammlung der Ärztekammer Niedersachsen alle Optionen erläutert und zur Diskussion gestellt. Die 60 Ärztinnen und Ärzte der Kammerversammlung haben den Prozess intensiv begleitet, sorgsam beraten und alle Schritte auf diesem langen Entscheidungsweg mit überwältigender Mehrheit - meist einstimmig - beschlossen. So auch die Entscheidung in der Sitzung der Kammerversammlung am 14. Juni 2017, als der Startschuss für den Neubau gegeben und am 14. März 2018, als die Beauftragung des Architektenbüros beschlossen wurde.

Das externe Planungsbüro, das die bauunerfahrene Ärztekammer bei dem Großprojekt unterstützt und auch mit einem Vertreter an den Sitzungen des Bau-Beirats teilnimmt, hat nach zahlreichen Sitzungen mit dem Bau-Beirat eine Baubeschreibung erstellt, die die Grundlage für einen "Architektenwettbewerb" ergab. Ein vom übrigen Prozess unabhängiger fachkundiger Mediator arbeitete mit dem Bau-Beirat die Entwürfe durch - durchsetzen konnte sich letztendlich als überzeugendste Lösung der Entwurf des Berliner Generalplanerbüros "Grüntuch Ernst Architekten".


8. Woraus setzen sich die Kosten für den Neubau zusammen?

Die Kosten des Neubaus an der Berliner Allee belaufen sich auf 50 Millionen Euro reine Baukosten und auf 25 Millionen Euro Baunebenkosten. Der Budgetrahmen für den Neubau beträgt also 75 Millionen Euro. In den reinen Baukosten sind die Kosten fürden Tiefbau, den Rohbau, den Ausbau, die Technische Gebäudeausstattung, die Außenanlagen, die Möblierung sowie die Medientechnik enthalten. Darüber hinaus ist, wie bei Projektendieser Größenordnung üblich, eine Kostensicherheit von circa 10 Prozent eingeplant. In den Baunebenkosten sind die Kosten für den Generalplaner, den Generalunternehmer, die Projektsteuerung, die Rechtsberatung, die Nachbarschaftsentflechtung, den Rückbau des Bestandsgebäudes inklusive der Schadstoffentsorgung, sowie die Kosten für Gutachten und Gebühren enthalten. Auch hier wurde eine Kostensicherheit von circa 10 Prozent eingeplant. Aufgrund der Entwicklung am Baumarkt und der damit einhergehenden ansteigenden Baumarktkonjunktur war die Ärztekammer Niedersachsen gezwungen, den Budgetrahmen neu zu kalkulieren.
Die Kammerversammlung der Ärztekammer Niedersachsen hat am 25. September 2019 bei sieben Enthaltungen einstimmig eine Erhöhung des Baubudgets um 10 Prozent auf 82,5 Millionen Euro beschlossen.


9. Wie sieht die Finanzierung des neuen Ärztehauses aus?

Die Ärztekammer Niedersachsen hat verschiedene Modelle zur Finanzierung des Neubaus erwogen. Auf Antrag der Kammerversammlung wurde unter anderem geprüft, inwieweit sich die Ärzteversorgung Niedersachsen im Rahmen eines Investorenmodells hätte einbinden lassen können. In diesem Fall hätte die Ärzteversorgung den Neubau der Immobilie durchgeführt und diese dann an die Ärztekammer vermietet. Der Verwaltungs- und der Aufsichtsausschuss der Ärzteversorgung haben die Anfrage der Ärztekammer beraten und eine Beteiligung der Ärzteversorgung am Bauvorhaben aus Compliancegründen abgelehnt. Daher ist die Ärztekammer Niedersachsen nun selbst Bauherr und hat zur Finanzierung ein Darlehen aufgenommen - auch dies nach vorher erfolgter Diskussion und Beschlussfassung in der Kammerversammlung. Um eine langfristig günstige Finanzierung zu sichern, muss die Ärztekammer einen adäquaten Eigenanteil aufbringen.

Da die Rücklagen der Ärztekammer in den Jahren 2014, 2015 und 2016 durch Beitragsrabattierungen abgeschmolzen wurden, ist nun eine zeitlich begrenzte Erhöhung der Mitgliedsbeiträge notwendig geworden. Ab 2019 und begrenzt bis zum Ende des Jahres 2021 steigt der Mitgliedsbeitrag von 0,572 Prozent der Einkünfte aus ärztlicher Tätigkeit auf 0,755 Prozent. Das entspricht bei dem durchschnittlichen Jahresbrutto (bereinigt um die Werbungskosten) eines nach Tarif bezahlten Facharztes von 75.000 Euro einer Steigerung des Jahresbeitrags von 429 Euro (im Jahr 2018) auf 566 Euro (in den Jahren 2019, 2020 und 2021).


10. Wann ist die Fertigstellung geplant?

Die Rückbaumaßnahmen konnten innerhalb des Zeitplans durchgeführt werden. Bei weiterer Einhaltung des Zeitplans wird 2019 der Tiefbau abgeschlossen sein und der Hochbau begonnen. Die Ärztekammer plant, in der ersten Jahreshälfte 2022 in das neue Ärztehaus an der Berliner Allee einziehen zu können.


11. Welche Chancen ergeben sich aus dem Neubau?

Die Ärztekammer Niedersachsen erhält ein modernes Ärztehaus mit Arbeitsplätzen für mindestens 150 Mitarbeiter, wobei die Architekten als Maßgabe für die Bürogrößen die Mindestwerte nach den einschlägigen Regelwerken für Arbeitsstätten zugrunde gelegt haben. Das neue Ärztehaus ist außerdem mit ausreichend Raum für die Weiterentwicklung ärztlicher Selbstverwaltung geplant, der auch vermietet werden kann, solange die Ärztekammer ihn noch nicht selbst benötigt.

Das neue Ärztehaus wird eine Begegnungsstätte für die Ärztinnen und Ärzte in Niedersachsen sein mit auf die Fort-und Weiterbildung zugeschnittenen Räumlichkeiten in Form eines umfangreichen Seminarbereichs im Erdgeschoss sowie Lehrpraxen und Prüfungsräumen in dem darüberliegenden Stockwerk. Der Neubau bietet ein Ärztehaus in zeitgemäßer Bauqualität und flexiblen Gestaltungsmöglichkeiten, welches der niedersächsischen Ärzteschaft in den nächsten Jahrzehnten als angemessene Fortbildungs-, Begegnungs- und Wirkungsstätte offenstehen wird.


Hannover, den 2. Oktober 2019 – auf Basis der Fassungen vom 14. Januar 2019, 18. November 2016 und vom 15. Februar 2017

Alle Angaben entsprechen dem derzeitigen Kenntnis-und Projektstand der Ärztekammer Niedersachsen