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Neubau Ärztehaus


Fotos: ÄKN/Helge Krückeberg


Fragen und Antworten zum Abriss und Neubau

Das im Jahr 1966 erbaute Ärztehaus wies, anders als die später errichteten umliegenden Gebäude am Standort Berliner Allee, eine immense Grundwasserproblematik auf. Diese äußerte sich durch eintretendes Grundwasser an mehreren Stellen des Gebäudes, da beim Bau keine Abdichtung des Fundaments mit einer sogenannten "weißen Wanne" vorgenommen worden war. Aufgrund des über die Jahre in Hannover angestiegenen Grundwasserspiegels mussten zuletzt 15 Pumpanlagen dauerhaft betrieben werden, um das beständig eindringende Grundwasser aus dem Gebäude zu entfernen. Eine Messung des Grundwasserpegels im Ärztehaus hat damals ergeben, dass der Heizungskeller als tiefster Punkt des Gebäudes circa 60 Zentimeter und die übrigen Kellerbereiche circa 25 Zentimeter im Grundwasser standen.

Darüber hinaus hatten Sachverständigengutachten offenbart, dass im Gebäude der Ärztekammer die seinerzeit üblichen Schadstoffe verbaut wurden. Dazu zählten vor allem asbesthaltiger Faserzement (unter anderem das Material der Lüftungskanäle), künstliche Mineralfasern und diverse, inzwischen verbotene Lösungsmittel als Bestandteil der verwendeten Farben und Lacke. Des Weiteren wurden im Rahmen von Renovierungsmaßnahmen erhebliche Mängel im Brandschutz des Gebäudes festgestellt. Sie zu beheben, hätte aufwendige Sanierungsarbeiten nach sich gezogen, die aufgrund der Schadstoffbelastung eine zwischenzeitliche Räumung des Gebäudes erforderlich gemacht hätten.

Im Rahmen der Renovierung von Betriebskantine und Küche nach einem Wasserschaden wurden im Sommer 2015 die massiven Brandschutzmängel aufgedeckt. Anfang 2016 beschloss der Vorstand der Ärztekammer Niedersachsen daher, die Gebäudesituation insgesamt durch externe Sachverständige bewerten zu lassen. Ziel dieser Begutachtung war es, die Kosten zur Behebung aller Mängel am Ärztehaus zu ermitteln, um die nötigen Instandsetzungsrücklagen einplanen zu können. Dies muss gemäß einem Urteil des Bundesverwaltungsgerichts vom 9. Dezember 2015 (Az.10C6.15) geschehen, demzufolge Körperschaften des öffentlichen Rechts angehalten sind, ihre Rücklagen aufgrund einer validen empirischen Grundlage zu bilden. Im Zuge der gutachterlichen Untersuchungen wurden unter anderem die verbauten Schadstoffe sowie die Grundsubstanz des Betons des kompletten Ärztehauses ermittelt.

Nein. Die Probleme des Gebäudes fallen mit Ausnahme des Grundwassers alle in die Kategorie "verdeckte Mängel". Die Problematik mit dem aufsteigenden Grundwasser hatte sich mit den Jahren deutlich verschlimmert, was auf den – auch behördlich festgestellten – Anstieg des Grundwasserspiegels am Standort zurückzuführen ist. Zur Abwehr wurde konsequent in Pumpanlagen investiert. Derartige Maßnahmen können allerdings nur in einem begrenzten Rahmen eingesetzt werden, weil sie das Problem des steigenden Grundwasserspiegels nicht lösen können.

Ja. Die einzelnen Bereiche des Gebäudes sind regelmäßig renoviert worden. Wenn Probleme aufgetreten sind, fanden auch Sanierungsmaßnahmen statt.

Nein. Die aus heutiger Sicht gesundheitlich bedenklichen Baustoffe hätten nur im Rahmen einer kompletten Räumung des Gebäudes ausgetauscht werden können. Die übrigen Baumängel, insbesondere die Schädigung der Bausubstanz im Untergeschoss durch das Grundwasser, sind nur durch Materialproben erkennbar geworden, die Sachverständige untersucht haben.

Die Ärztekammer schaltete externe Gutachter ein, die sorgfältige Sachstandsanalysen vornahmen. Basierend auf diesen Analysen entwickelten die Gutachter Handlungsoptionen und führten Folgeabschätzungen durch. Zur Debatte standen die Kernsanierung des "alten" Ärztehauses an der Berliner Allee, der dauerhafte Umzug der Ärztekammer Niedersachsen in eine Mietimmobilie sowie der Neubau – entweder am Standort Berliner Allee oder auch "auf der grünen Wiese". In einer Machbarkeitsstudie wurden die verschiedenen Szenarien einander gegenübergestellt und die Empfehlung lautete ganz klar: Neubau – am jetzigen oder einem anderen Standort.

Im Zuge der Machbarkeitsstudie wurden sowohl eine Teil- als auch eine komplette Kernsanierung geprüft. Eine Teilsanierung hätte nur einen Teil der bestehenden Probleme der Bausubstanz lösen können und schied außerdem aufgrund der Schadstoffbelastung aus. Bei einer Kernsanierung hätte die Ärztekammer das Gebäude für die Maßnahmen räumen müssen, um gesundheitliche Gefährdungen für Mitarbeiterinnen und Mitarbeiter sowie Gäste des Hauses zu vermeiden. Die Gutachter kamen schließlich zu dem Ergebnis, dass sich die Grundwasserproblematik des fast 50 Jahre alten Gebäudes nicht wirtschaftlich durch eine Sanierung beheben ließe. „Die Kostenschätzung hat ergeben, dass die Kosten für eine Kernsanierung […] denen eines Abbruchs und Neubaus nahezu gleich sind“, heißt es dazu in der Machbarkeitsstudie. 

Auch ein Standortwechsel wurde in Betracht gezogen. Eine maklergestützte Marktsondierung von verfügbaren Grundstücks- beziehungsweise Büroflächen außerhalb des Standorts Berliner Allee verlief jedoch erfolglos: Es fand sich kein Mietobjekt, das die Anforderungen der Ärztekammer langfristig hätte erfüllen können. Eine Mietlösung wäre zudem auf Dauer deutlich teurer gewesen als ein Neubau. Auch war kein anderes Baugrundstück für einen alternativen Standort zentrumsnah oder mit guter Anbindung an den Öffentlichen Nahverkehr zu finden. Alle befragten externen Experten für Gewerbeimmobilien stimmten darin überein, dass es unwahrscheinlich sei, in absehbarer Zeit ein geeignetes Objekt zu finden.

Mit dem Start der Machbarkeitsstudie im August 2016 hat die Kammerversammlung der Ärztekammer Niedersachsen einen Bau-Beirat berufen. Diesem Gremium gehören neben dem ehrenamtlichen Vorstand der Ärztekammer Niedersachsen und weiteren Mitgliedern der Kammerversammlung die Geschäftsführung der Ärztekammer sowie Mitarbeiterinnen und Mitarbeiter aus dem hausinternen Projektteam an.

Der Bau-Beirat definierte mit Hilfe eines externen Experten ein Anforderungsprofil hinsichtlich der Anzahl von Arbeitsplätzen, Konferenzräumen, Parkplätzen, Archivflächen und weiteren Erfordernissen. Auf dieser Basis hat die Machbarkeitsstudie die verschiedenen Optionen auf Wirtschaftlichkeit und Durchführbarkeit geprüft und miteinander verglichen. Dabei kam sie zu dem Ergebnis, dass ein Neubau am Standort Berliner Allee die wirtschaftlichste und nachhaltigste Option darstelle. Der Bau-Beirat hat daraufhin in mehreren Sitzungen der Kammerversammlung der Ärztekammer Niedersachsen alle Optionen erläutert und zur Diskussion gestellt. Die 60 Mitglieder des Ärzteparlaments haben diesen Prozess intensiv begleitet, sorgsam beraten und alle Schritte mit überwältigender Mehrheit und meist einstimmig beschlossen. So wurde in der Kammerversammlung am 14. Juni 2017 einstimmig der Startschuss für den Neubau gegeben und am 14. März 2018 ebenfalls einstimmig bei zwei Enthaltungen die Beauftragung des Berliner Generalplanerbüros "Grüntuch Ernst Architekten" beschlossen.

Für den Neubau am selben Standort musste die Ärztekammer dann umziehen. Sie finden die Mitarbeiterinnen und Mitarbeiter derzeit in der Interimsimmobilie in der Karl-Wiechert-Allee 18-22.

Die Kosten für den Neubau betragen aktuell 90 Millionen Euro. In den Baukosten sind die Kosten für den Tiefbau, den Rohbau, den Ausbau, die Technische Gebäudeausstattung, die Außenanlagen, die Möblierung sowie die Medientechnik enthalten. Die Baunebenkosten decken die Kosten für den Generalplaner, den Generalunternehmer, die Projektsteuerung, die Rechtsberatung, die Nachbarschaftsentflechtung, den Rückbau des Bestandsgebäudes inklusive der Schadstoffentsorgung sowie die Kosten für Gutachten und Gebühren ab.

Aufgrund der Entwicklung am Baumarkt und der damit einhergehenden ansteigenden Baumarktkonjunktur – und vor allem durch die kostensteigernden Auswirkungen der COVID-19-Pandemie seit 2020 – war die Ärztekammer Niedersachsen gezwungen, den Budgetrahmen gegenüber den Festlegungen zu Baubeginn neu zu kalkulieren und anzupassen. Das Gesamtfinanzvolumen betrug beim Start 75 Millionen Euro und wurde von der Kammerversammlung am 14. März 2018 bei zwei Enthaltungen einstimmig angenommen. Am 25. September 2019 musste der Budgetrahmens auf 82,5 Millionen Euro erweitert werden, was die Delegierten einstimmig bei sieben Enthaltungen beschlossen. Im Frühjahr 2021 wurde es aufgrund noch nicht restlos eingepreister Posten und der allgemein durch die COVID-19-Pandemie weiter gestiegenen Baukosten zur Realisierung der Fertigstellung des Neubaus notwendig, den Handlungsrahmen abermals zu erweitern. Die Delegierten der Kammerversammlung beschlossen am 13. März 2021 mit einer großen Mehrheit bei je vier Gegenstimmen und Enthaltungen, das Baubudget zunächst auf 90 Millionen Euro zu erhöhen.

Die Ärztekammer Niedersachsen hat verschiedene Modelle zur Finanzierung des Neubaus erwogen. Auf Antrag der Kammerversammlung wurde unter anderem geprüft, ob sich die Ärzteversorgung Niedersachsen im Rahmen eines Investorenmodells einbinden ließe. In diesem Fall hätte die Ärzteversorgung den Neubau der Immobilie übernommen und diese an die Ärztekammer vermietet. Der Verwaltungs- und der Aufsichtsausschuss der Ärzteversorgung hat dies aber abgelehnt. Da es sich bei der Ärzteversorgung um eine Einrichtung der ÄKN handelt, sei das Vorgehen nicht mit den Compliance-Regeln vereinbar.

Daher entschied die Kammerversammlung, dass die Ärztekammer Niedersachsen das Gebäude selbst baut und die Kosten über ein Darlehen finanziert. Um eine langfristig günstige Finanzierung zu sichern, muss die Ärztekammer allerdings einen adäquaten Eigenanteil aufbringen. Da die Rücklagen in den Jahren 2014, 2015 und 2016 durch Beitragsrabatte an die Mitglieder eingeschmolzen worden waren, wurde 2019 eine vorläufige Erhöhung der Mitgliedsbeiträge notwendig. Diese wurde in der Kammerversammlung am 24. November 2018 mehrheitlich – bei zwei Gegenstimmen und zwei Enthaltungen – beschlossen.

Der vor dem Abriss erforderliche Rückbau inklusive Schadstoffentsorgung begann im Januar 2018, der Abriss selbst dann in den Bereichen mit abgeschlossener Schadstoffsanierung ab ca. März 2018. Der Rohbau konnte Anfang März 2021 abgeschlossen werden – nur knapp zwei Wochen später als im Ende 2019 aufgestellten Rahmenterminplan vorgesehen. Aktuell befindet sich das neue Gebäude im Innenausbau.

Der Bau ist gut vorangeschritten und weitgehend im Zeitplan. Fertigstellung und Bezug ist im vierten Quartal 2022 geplant. Derzeit ist allerdings nicht auszuschließen, dass es zu Verzögerungen und Beeinträchtigungen durch die COVID-19-Pandemie und die derzeit extrem angespannte Situation am Baumarkt kommt.

Die Zentrale der Ärztekammer Niedersachsen – ein modernes Ärztehaus für die über 43.600 Ärztinnen und Ärzte in Niedersachsen – ist nicht nur ein reines Verwaltungsgebäude mit Arbeitsplätzen für mindestens 155 Mitarbeitende. Das neue Ärztehaus wird auch eine Begegnungsstätte für die niedersächsischen Ärztinnen und Ärzte in Form eines Seminar-, Konferenz- und Fortbildungszentrums sein, in dem jährlich 2.200 Seminare und mehr als 10.000 Prüfungen stattfinden. Außerdem beherbergt das neue Gebäude auch das sogenannte „Ärzteparlament“, die Kammerversammlung, deren 60 Mitglieder mindestens dreimal im Jahr mit weiteren 20 Teilnehmern in Hannover zusammenkommen, um die Weichen für die Zukunft der niedersächsischen Ärzteschaft zu stellen.

Mit dem Neubau hat die ÄKN außerdem die Chance ergriffen, ein ökologisches und städtebauliches Statement zu setzen. Durch die graduelle Höhenstaffelung und die entsprechende Gliederung der Fassade fügt sich der große Baukörper sensibel und selbstbewusst in seine heterogene Umgebung ein. Die begrünten Dachflächen schaffen neben dem ökologischen Anspruch eine wohltuende Balance zwischen urbanem Leben und direktem Naturbezug.

Hannover, den 13. Juli 2021 – auf Basis der Fassungen vom 17. Juni 2021, 2. Oktober 2019, 14. Januar 2019, 18. November 2016 und 15. Februar 2017

Alle Angaben entsprechen dem derzeitigen Kenntnis-und Projektstand der Ärztekammer Niedersachsen